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房地产企业逾期交楼赔偿业务的税务处理

发布时间:2014-06-17 15:28:58 消息来源:理道财税咨询网 作者:理道财税咨询网 浏览:56080

案例

某房地产开发企业由于工程工期延误,在商品房预售合同规定的时间限期内,没能将符合交付使用条件的房屋交给购房者。因此房地产开发企业与购房者协商后达成协议,向购房者赠送车位、三年的物业管理费和部分家具饰品作为违约责任的赔偿。

本文就房地产开发企业逾期交楼的赔偿业务涉及的税务处理问题进行分析。

一、    一、赠送车位的税务处理

房地产开发企业向购房者赠送车位,其纳税义务判断如下:

赠送车位

税种

是否缴纳

分析

相关法规

营业税

无论赠送的车位是否有产权,将不动产无偿赠送其他单位或者个人,均需要视同销售缴纳营业税。

《营业税暂行条例实施细则》第五条、《营业税税目注释》第九条、参考《广西地税明确关于房地产开发项目中车库(位)的税收政策》

土地增值税

赠送车位作为赔款,不属于继承、赠与方式无偿转让房地产的行为,需要视同销售缴纳土地增值税,车位对应的成本可以计入土地增值税扣除项目。

《土地增值税暂行条例实施细则》第二条、财税字[1995]48

企业所得税

将车位所有权、产权或永久使用权,应视同销售确认收入。

国税函[2008]828号第二条、国家税务总局关于《转让人防设施如何进行税务处理?》的回复

二、    二、赠送家具饰品的税务处理

一般房地产开发企业销售“精装修”商品房时随屋附送的家具饰品,实际已将其价款包含在购房款中一并缴纳营业税。但房地产开发企业因逾期交楼与购房者另行约定赔偿协议赠送家具饰品,涉及的家具饰品可能存在增值税视同销售的风险。

房地产开发企业向购房者赠送家具饰品,其纳税义务判断如下:

赠送家具饰品

税种

是否缴纳

分析

相关法规

营业税

×

精装修房屋售价中已包含家具饰品等成本,家具饰品部分合并在售房款中缴纳营业税,家具饰品对应的成本可在企业所得税税前扣除。

《营业税暂行条例实施细则》第五条、重庆国税关于《房地产开发企业销售精装修房屋(含家电),应该如何缴纳流转税?》的回复

增值税

房地产开发企业签订售房合同后,又另行约定赠送家具饰品给业主,存在视同销售缴纳增值税的风险。

《增值税暂行条例实施细则》第四条、第十六条、国税发[1993]154

土地增值税

可拆

可扣除

对于精装修部分,如果属于与房屋不可分离,分离将会导致房屋结构、功能损坏的部分,以及装修部分拆除后丧失其使用功能的允许土地增值税加计扣除。

国税发[2006]187号、穗地税函[2013]179号第二条

不可拆

不可扣除

对于不属于以建筑物为载体的附属设备且可以分离的家私饰品,不能作为房地产的“开发成本”处理,所以在销售时赠送的家私饰品不能作为成本项目在土地增值税税前扣除。

综上所述,我们建议企业与购房者签订的赔偿协议修改为售房的补充协议,避免使用“赔偿”等字眼。

三、    三、赠送物业管理费的税务处理

除了上述赔偿车位以及家居装饰以外,房地产开发企业一般采用赠送物业管理费的噱头以吸引购房者。若房地产开发企业代购房者向物业公司支付3年的物业管理费作为赔偿款,支付的款项能否作为扣除项目,判断如下:

赠送3年物业管理费

税种

能否扣除

分析

相关法规

企业所得税

房地产开发企业由于预期交楼向业主赠送3年物业管理费,属于与经营业务有关的、合理的支出,赔偿的物业管理费可以在税前列支。

《企业所得税法》第八条

土地增值税

×

土地增值税扣除项目中开发成本的扣除不包括营业外支出等项目,此部分费用不能作为土地增值税扣除项目。

《土地增值税暂行条例实施细则》第七条

此外,由于房地产开发企业代购房者支付物业管理费,物业管理费不属于房地产开发企业的经营费用,且物业公司实质是向购房者提供物业管理服务。因此,物业公司应向购房者开具发票,房地产开发企业根据赔偿协议作为账务处理的原始凭证,将该笔费用作为“营业外支出”。