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员工宿舍如何缴纳房产税

发布时间:2014-08-06 13:54:14 消息来源:理道财税咨询网 作者:理道财税咨询网 浏览:60384

员工宿舍是否需要缴纳房产税?长久以来都是一个有争议的问题,随着财税[2013]94号的下发,对向职工出租的单位自有住房免征房产税和营业税的适用范围进一步缩窄,许多企业并不能享受这一优惠政策,但又产生了一个新的问题,企业向员工提供的宿舍如何缴纳房产税?

一、政策背景分析

为配合国家住房制度改革,支持住房租赁市场健康发展,2000年财政部、国家税务总局发布了财税[2000]125号文,该文件规定:对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房,包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房暂免征收房产税。但在实际操作过程中,各地区没有统一口径,广东地税曾出台粤地税函[2007834号文(已废止)明确企业免费出租给员工居住的宿舍免征房产税,文件废止后没有进一步明确员工宿舍是否享有房产税优惠政策

为此,财政部、国家税务总局发布了《关于企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房房产税和营业税政策的通知》(财税[2013]94号),对财税[2000]125号文的适用范围进一步解释,明确只有属于“公有住房和廉租住房”的企业自有住房免税。

二、新政策执行后如何纳税

新政策的出台,明确企业的员工宿舍若不属于“公有住房和廉租住房”,其性质上与企业其他的生产、办公房产一样,都属于企业的经营资产,应按规定缴纳房产税。

企业可以按照收取租金的形式,区分以下情形处理:

情形一:收取的租金属于正常水平

企业为本企业员工提供的宿舍,若收取的租金符合同地段相同类型房屋的租金水平,应以收取的租金收入为计税依据,从租计算征收房产税。

根据《房产税暂行条例规定》,房产税依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%

情形二:收取的租金偏低

一般来说,企业员工宿舍收取的租金相对于市场价格来说都会较低,例如象征性收取一定租金作为日常管理支出,或收取相关的水电费等,但需要注意以下几点:

1)广州市实行房屋租赁事项登记备案制度,企业需要与员工签订租赁合同,到所在地出租屋管理服务中心办理登记备案手续后,方可按照从租方式申报缴纳房产税;

2)如果租合同中约定的租金过低,难以获得税务机关的认可,可能会被核定征收房产税和营业税;

3)广州市国土房管局每年能都会公布最新的《广州市房屋租金参考价》,租金参考价虽然并不是政府的标准定价,但税务机关可能会作为一个参考值,对租金收入进行核对,可能会以政府公布的最低参考价格作为核定价格。

根据《广州市房屋租赁管理规定》第十二条,房屋租赁双方当事人应当自签订、变更合同之日起3日内,到房屋所在地的街道、镇出租屋管理服务中心办理房屋租赁登记备案手续,并提交房地产权证书、双方的身份证明及房屋租赁合同。

情形三:免费提供宿舍

若企业将自有房产免费提供给员工居住,应以房产余值为依据计税;若该房产同时出租给非本企业员工并取得租金收入,房产余值应为整个房产的余值减去免税部分、出租部分房产的余值,房产余值可以按建筑面积进行划分。

根据《房产税暂行条例规定》,房产税依照房产原值一次减除10%30%后的余值计算缴纳,税率为1.2%

根据《广东省房产税施行细则》第三条规定,房产所有人应根据房产原值一次减除百分之三十后的余值或房产租金收入为房产税的计税依据。

三、操作建议

对于企业来说,判断员工宿舍按照从租或从值方式缴纳房产税,关键在于租金与房屋原值比例。

例如,A公司自有房产原值10,000,000万元,若全部出租给员工居住,在租金收入不同的情况下(不考虑企业所得税),分析其税负变化情况:

 

租金一

租金二

(平衡点)

租金三

房产税(从值)

84,000

年租金

450,000

477,273

500,000

房产税(从租)

54,000

57,273

60,000

营业税及附加

25,200

26,727

28,000

税负合计

79,200

84,000

88,000

年租金/房产原值

4.50%

4.77%

5.00%

从上述测算可知:

ü  A公司员工宿舍若按照原值缴纳房产税84,000元;

ü  若年租金为477,273元,占原值的4.77%时,达到平衡点,即无论按照从值或从租方式,其税负均相等;

ü  若年租金占房产原值的比例低于4.77%时,选择从租方式有利;

ü  若年租金占房产原值的比例高于4.77%时,选择从值方式有利。

需要注意的是,从租方式下未考虑企业所得税因素,若考虑企业所得税,从租方式税负可能进一步增加。

综上所述,企业的员工宿舍若收取的租金偏低情况下,需要考虑被税务机关核定租金收入,同时可以根据年租金占企业所得税的比例,选择按照从租或从值的方式缴纳房产税。