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关于自建房屋作为回迁房的税务处理

发布时间:2014-11-03 12:06:10 消息来源:理道财税咨询网 作者:理道财税咨询网 浏览:56132

房地产开发商在对旧城进行拆迁改造时,通常涉及补偿现金或实物给原住户。其中,补偿现金涉及的税务成本较低,但前期需要投入大量的资金;而以自建房屋作为回迁房补偿给原住户,可以降低资金压力,且政府也可能强制性要求开发商划分部分自建房屋作为回迁安置房,该种方式下,税务上需要视同销售处理,究竟涉及哪些税费,税务成本有多高,本文将对此进行分析。

视同销售,开发商涉及缴纳的税费主要包括营业税、土地增值税、企业所得税和印花税,具体的税务规定如下:

1、 营业税

根据国税函[2007]768号文的规定,房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时,其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户,并获得了相应的经济利益,根据现行营业税有关规定,应按“销售不动产”税目缴纳营业税。

针对不同的情形,营业税的计税依据有所不同,各地区的处理方法也有所差异,主要规定如下:

1) 不承担土地出让款

根据国家税务总局公告2014年第2号文的规定,房地产开发商以自己名义立项,在不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房,并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为,视同销售不动产征收营业税,其计税营业额按工程成本加利润的方式予以核定,但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。

不承担土地出让价款,通常所指的是房地产开发商为政府代建安置房的情形,其性质与商品房不同。开发商因取得土地无需支付土地出让价款,计税营业额即不应包含土地成本,因此不能按同时段商品房市场价进行核定,而是以建造过程发生的工程成本加利润的方式核定。计税营业额的计算公式为:

营业额=工程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)

公式中的成本利润率,由省、自治区、直辖市税务局确定,其中广东省确定为10%

2) 承担土地出让价款

除为政府代建安置房,房地产开发商也可能以自建商品房补偿给被拆迁户,但该种情形下,房地产开发商取得开发土地一般需要支付土地出让价款,不适用上述国家税务总局公告2014年第2号文的规定,需要分以下两种情形分别确认计税营业额。

等面积补偿

根据国税函发[1995]549号文的规定,对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分,由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。

超面积补偿

对补偿面积与拆迁面积相等的部分,按上述确定计税营业额;对补偿面积超过拆迁面积的部分,按以下方法确定计税营业额:

ü 收取款项:按实际收取超面积部分的全部款项确认计税营业额;

ü 不收取款项:由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。

关于“同类住宅房屋的成本价”,实际上也是采用上述工程成本加利润的核定公式,但房地产开发商承担土地出让价款,土地成本也应并入成本价计算营业税。

2、 土地增值税

根据国税函[2010]220号文第六条的规定,房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,以及自行开发建造的房屋异地安置回迁户的,安置用房均视同销售处理。

1) 收入确认

视同销售的土地增值税计税收入,应根据国税发[2006]187号文第三条第一款规定的方法和顺序确认:

(一)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

(二)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

2) 费用扣除

开发商以自建房屋作为回迁房,实际上相当于以自建房屋作为回迁户的拆迁补偿费,按上述方法确认的收入,国税函[2010]220号文第六条明确可同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。对于需要补差价款的:

ü 房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;

ü 回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,抵减本项目拆迁补偿费。

另外,由于拆迁补偿费属于开发土地的成本、费用,房地产开发企业可以加计20%扣除,因此,虽然自建房屋作为回迁房需要视同销售,但实际上不会增加土地增值税的税务负担。

3、 企业所得税

房地产开发商以自建房屋作为回迁房,开发产品的所有权转移,企业所得税应视同销售处理。

1) 收入确认

根据国税发[2009]31号文第七条的规定,房地产开发企业应于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:

1)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;

2)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;

3)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

2) 费用扣除

根据国税发[2009]31号文第二十七条的规定,回迁房建造支出,属于开发产品计税成本支出中的拆迁补偿费,可以在企业所得税税前扣除。

因此,对于自建房屋作为回迁房,视同销售是以回迁房的市场销售价格确认计税收入,以回迁房实际建造成本确认计税成本,其差额需要缴纳企业所得税。应注意的是,回迁房与商品房不同,不能按商品房的市场销售价格确定回迁房的计税收入,一般以政府规定的补偿标准确定计税收入,利润率较低,对企业所得税的税务成本影响较小。

4、 印花税

房地产开发商与回迁户签订的合同(补偿协议),实质是一种等价交换的产权转移书据,应按所载金额万分之五贴花。

根据《印花税暂行条例施行细则》(财税字[1988]255号)第五、十八条的规定,产权转移书据是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。若合同没有标明金额的,应按市场价格计算金额。

综上所述,以自建房屋作为回迁房,涉及的税费以及税务成本的影响如下表所示:


税种

计税依据

税率

税务成本影响

营业税

营业额

5%

土地增值税

增值额

——

不影响

企业所得税

所得额(利润)

25%

印花税

合同金额

0.05%