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房产账面原值的改变对房产税的影响

发布时间:2014-12-11 10:31:51 消息来源:理道财税咨询网 作者:理道财税咨询网 浏览:56318

企业在生产经营过程中,由于改制、合同、银行贷款等各种原因经常会发生资产评估的情形。对于房产评估,可能会出现价值增值或者减值,此时,企业是否需要按新的账面原值计缴房产税?

注:账面原值是指未扣减折旧、减值准备的价值,但并不一定等于历史成本。企业如果按法律法规、会计准则规定对资产评估增值或减值,其账面原值则是评估后的价值。下文中的“房屋原价”亦指账面原值。

1、按房产原值调整的原因判断

根据[2008]152第一条规定,对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。

根据上述规定,企业应区分以下三种情况进行判断:

1)企业根据法律法规、会计准则规定进行的评估增值,如企业合并、分立、股权重组、接受资产投资等,应按评估后的房屋原价确定计算缴纳房产税。

2)企业根据经营需要,自行对房产进行评估增值的,仍按照历史成本即调整前的房屋原价计算缴纳房产税。

例如,某企业为了获得抵押贷款,对房产进行评估增值,但这种情况下不属于法律、行政法规和会计准则规定的情况,调整后的账面价值不具有法律上的依据,因此不调整房产税;又如,税法上一般不认可企业以资产公允价值作为计税基础,因此企业采用公允价值计量而导致房产增值的,企业所得税不调整其计税基础,房产税方面也不应确认其增值额。

参考《企业所得法实施条例》第五十六条规定,企业持有各项资产期间资产增值或者减值,除国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益外,不得调整该资产的计税基础。

3)企业对用于出租的投资性房地产,其房产税计税基础为租金收入,因此无论房产原值是否调整,均不会对房产税造成影响。

需要注意的是,企业涉及第一种情况需要调整房产税的,应主动与主管税务机关沟通并办理备案,不能自行调整应纳税额。否则如果税务机关对调整事项不认可,企业有可能因未按规定缴纳税款而被处以罚款并加收税款滞纳金。

2、参考其他省市地税务机关的规定

江苏省及吉林省地税局均发文规定房产税应以调整后的房产原值作为计税依据。

根据苏地税发[1999]87号文第一条的规定,企业改组改制过程中,对资产进行重新评估并调整房产原值的,不论是否按新调整的房产原值提取折旧,均应按调整后的房产原值计征房产税。

根据吉地税地字[1996]40号的规定:对实行清产核资并已按财政部(93)财会字第80号《清产核资试点企业有关会计处理规定》,重新调整固定资产帐面价值的企业,按照《中华人民共和国房产税暂行条例》和《吉林省房产税实施细则》的有关规定,以企业会计帐簿上调整后的“固定资产”科目中记载的房产重估值一次减除30%后的余值作为计税依据,计算征收房产税。

3、地价调整的处理

提醒企业注意,税法上对于房产税中房产原值的构成,除了上述在账簿中记载的金额外,还应包括与房屋不可分割的各种附属设备、以房屋为载体不可随意移动的附属设备和配套设施以及地价。同理,如果地价的账面原值发生了变动,应根据上述房屋原价变动的分析,判断是否需要调整房产税计税基础。

根据财税[2010]121号文第三条的规定,对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。