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无租使用房产如何缴纳房产税

发布时间:2014-12-25 16:39:05 消息来源:理道财税咨询网 作者:理道财税咨询网 浏览:56528

消息来源:江苏省镇江地税局

案情简介:近日,税务机关在实施中等风险应对时发现,甲房地产开发公司从乙贸易公司无偿租入一栋房屋作为售楼处使用,甲乙双方均执行《企业会计准则》,不存在关联关系。甲房地产开发公司认为该房产非本公司所有,无需缴纳房产税,乙贸易公司认为自己未取得租金收入,从租计征的计税依据为零,因此,双方均未缴纳该售楼处房产税。经进一步查阅房屋租赁合同和双方会计账簿,税务机关发现,甲房地产开发公司租入后对售楼处进行了装修,发生了装修费用220万。那么,该售楼处房产税的纳税义务由谁承担?计税方式为从价计征还是从租计征?如果为从价计征,装修费用是否应计入房产原值呢?

税法分析:

1、纳税义务人及计征方式

《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发[1986]90号)第二条规定,房产税由产权所有人缴纳。《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2009]128号)规定,无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。

根据上述规定,售楼处的产权人为乙贸易公司,是法定的房产税纳税义务人。但由于甲乙就该售楼处签订了无租使用合同,基于税收有偿性与对等性原则,根据财税2009128号文规定,这种情形下的房产税应由使用人代为缴纳,计税依据为房产余值。因此,本案例中,产权人乙为纳税义务人,无租使用人甲为实际税收负担人,适用“从价征收”方式。

2、计税依据

《江苏省房产税暂行条例施行细则》(苏政发[1986]172号)第四条规定,根据《条例》第三条规定,我省房产税依照房产原值一次扣除百分之三十后的余值计算缴纳。《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号)规定,对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。

该售楼处由乙贸易公司于2012年从房地产市场购置所得,购买原价(含税费)500万元,乙贸易公司在购入房屋时已按照国家有关会计制度规定,确认记载了房屋原值,并按照规定提取了固定资产折旧。由于甲房地产开发公司与乙贸易公司属于不同的会计主体,甲房地产开发公司发生的装修费用应当按照《企业会计准则》进行资本化或费用化判断,采用合理的方法分期摊销或一次计入当期费用,但不应当计入乙贸易公司的房产原值进行会计核算。因此,本案中,由甲房地产开发公司按照500万元原值一次扣除30%后的余值,代为缴纳房产税。