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市政建设配套费,是否作为缴纳契税的依据?

发布时间:2015-01-19 17:13:06 消息来源:理道财税咨询网 作者:理道财税咨询网 浏览:60725

房地产企业通过竞拍或其他形式获得国有土地使用权,需就承受的国有土地使用权支付契税。

市政建设配套费,属于土地取得成本的组成部分,需作为契税的计征依据。但目前,大多数国有土地出让合同中都未明确土地成交价的组成。因此,市政建设配套费是否已经包含在土地成交价中,在支付土地成交价款时,已一并解缴契税?还是其未包含在土地成交价,在后期单独支付时,需就市政建设配套费单独计征契税?目前,不少房地产企业,因上述问题,存在就市政建设配套费漏缴契税,或重复计征契税的问题。本文就此内容作以下分析。

1、 市政建设配套费需缴纳契税

根据财税[2004]134第一条规定,出让国有土地使用权,契税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以竞价方式出让的,其契税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费作应包括在内。

因此,房地产企业需就取得土地使用权支付的全部经济利益,包括市政建设配套费,缴纳契税。

2、 明确土地成交价中是否已包含市政建设配套费

实践中,国土部门在测算土地价格时已将市政建设配套等各项补偿费都包含在土地最终成交价中。

基于对实务操作的理解,国有土地使用权出让总地价款应包含市政建设配套费,并非仅仅为土地出让金。但由于目前很多国土部门并未在合同中明确土地成交总价的组成,导致不少房地产企业存在就后续缴纳的市政配套建设费计征契税的风险。

因此,房地产企业需与国土部核实,明确已有的土地成交价中是否包含市政配套建设费。

1)  土地成交价未包含市政建设费,需补缴契税

与国土部核实,合同中的成交价仅仅包含国土部门收取的费用,未包括城市规划部门和建设监督部门收取的费用,则后来为获取土地所支付的市政建设配套费,也应作为计税依据,征收契税。

参考琼地税函[2013]431中,国家税务总局对于解读财税〔2004134号规定,

房地产开发企业通过“招、拍、挂”程序取得的开发用地一般应为净地,出让土地成交总价款应包含政府相关部门所有应收的费用,即既应包括国土部门收取的费用,也应包括城市规划部门和建设监管部门收取的费用。

如土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费和市政建设配套费等都应该作为契税计税依据。

认为如果在现实情况中,有些地方的国土部门只是按土地现状(土地还未平整)进行“招、拍、挂”,此时房地产开发企业承受土地权属签订合同时成交价中仅包含国土部门收取的费用,没有包括城市规划部门和建设监管部门收取的费用,如市政建设配套费等,虽然这笔费用是在办理土地证之后,在立项报建环节才发生,也应作为契税计税依据依法征收契税。

2)  土地成交价已包含市政建设费,不需重复缴纳契税

与国土部核实,明确土地成交价已包含了市政建设配套费,应与国土部协商,要求其出具补充文件或证明文件,以此向主管税务机关争取,不对后期单独支付的市政建设配套费,重复缴纳契税。

 同时,若早在支付土地成交价款时,已缴纳市政建设配套费,后期再征收的部分就属于重复计征。企业有权根据国土部门出具的证明文件,向市政部门要求免予重复征收市政建设配套费。

3、 理道建议

房地产企业日后买受土地使用权时,需向国土部门核实,土地成交价中是否已包含市政建设配套费,并且要求国土部门在国有土地出让合同中列明清楚土地成交价的组成,以避免重复征缴契税或漏缴契税的风险。