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五问五答看懂包租婆如何交税?

发布时间:2016-05-30 12:21:39 消息来源:理道财税咨询网 作者:理道财税咨询网 浏览:21382

作者:唐素玲  导师:廖娟

你知道吗?当个包租婆(出租方)不是简单地收房租就可以了,遇到个需要开具发票的承租方,涉及到的问题可不少呢(偷笑表情)。小编以广州为例进行分析。

1.         包租婆收租涉及到什么税?

个人出租房屋税收涉及增值税(201651日以前征收营业税)、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税(转租房屋不征)、个人所得税、土地使用税(住宅出租免征,转租房屋不征)、印花税(住宅出租、转租免征)等六税两费。

法规:财税[2008]24号、财税[2014]71号、财税[2016]12

2.         是否按照收取的租金交税?

营改增前直接用租金收入乘以税率计算,而51日后则需要用不含税租金计算税款。不含税月租金=含税月租金/1+5%

即原来个人出租住宅月租金为10,000元,按综合征收率6%计算应纳税额为600元。营改增后为10000/1+5%*6%=571.43元,省了28.57元的税!

3.         税款如何计算?

以广州市为例,个人出租房屋税收有两种征收模式:

1)         向地税机关委托的街镇代征单位申报缴税,实行简易征收方式。对按月租金计算的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税和个人所得税合并按综合征收率进行计征。

2)         向税务机关申报缴税,按现行税种税率(征收率)据实征收。

具体税率详见附件(可下载)。

采用简易征收方式,个人出租房屋应征税额(未含城镇土地使用税和印花税)=不含税租金收入×综合征收率。

个人出租房屋应缴的城镇土地使用税和印花税仍按现行有关规定执行。

4.         到哪里申请开票?

根据国家税务总局公告2016年第19号,由地税机关受理其他个人出租不动产的申报纳税和开票事宜。目前广州地税委托各街、镇的出租屋管理部门代征个人出租房屋税收。实务中,也可向广州地税局申请代开发票,但若向税局申请代开发票则需采用据实征收方式。

法规:国家税务总局公告2016年第19号、《广州市地方税务局关于调整我市个人出租房屋税收政策的公告》(2016年第8)

5.         能否申请开具专票?

其他个人出租不动产,承租方不属于其他个人的,可申请开具专用发票。

由于月销售额低于3万元的增值税小规模纳税人,免征增值税。现行的广州综合征收率为结合优惠政策后执行的征收率,对此,月租金收入低于3万元,实际上享受了免征增值税优惠政策,只能申请开具普通发票。如果放弃免税资格缴纳增值税和城市维护建设税后,可申请代开增值税专用发票,由代征税款机构在征收时按照系统自动计算新的综合征收率和应纳税额。开具专票则需多承担的税款实际上为增值税(1.5%5%)和城建税(7%)。如果月租金超过3万元,开具普票和开具专票的税务成本一致。

综合征收率如下表:

出租房屋类别

月租金收入(不含增值税税额)

综合征收率
(开普通发票)

综合征收率
(开专用发票)

差额

出租

住宅

未达2000

4%

5.605%

1.605%

2000元以上(含2000元),30000元以下(含30000元)

6%

7.605%

1.605%

30000元以上,100000以下(含100000元)

7.9%

7.9%

0.000%

100000以上

8%

8%

0.000%

非住宅

未达2000

5%

10.35%

5.350%

2000元以上(含2000元),30000元以下(含30000元)

8%

13.35%

5.350%

30000元以上,100000元以下(含100000元)

13.7%

13.7%

0.000%

100000元以上

14%

14%

0.000%

转租

住宅

未达5000

0%

1.605%

1.605%

5000元以上(含5000元),30000元以下(含30000元)

1%

2.605%

1.605%

30000元以上,100000元以下(含100000元)

2.9%

2.9%

0.000%

100000元以上

3%

3%

0.000%

非住宅

未达5000

0%

5.35%

5.350%

5000元以上(含5000元),30000元以下(含30000元)

2%

7.350%

5.350%

30000元以上,100000元以下(含100000元)

7.7%

7.7%

0.000%

100000元以上

8%

8%

0.000%

法规:财税[2016]12号、财税[2014]71

 

此处应有分界线

看了这么多,举个例子吧!

某房东出租广州荔湾区个人住房,取得租金为10,000元,向街道办申请代开发票时,按照简易征收方式计算开具普通发票,不含税租金为10,000/1.05=9523.81,综合征收率为6%,缴纳税款为9523.81*6%=571.43元。

如果需开具专用发票,则按照综合征收率为7.605%(由系统自动计算),缴纳税款合计为724.29元(9523.81*7.605%=724.29),多承担的税款为724.29-571.43=152.86(增值税142.86元和城建税10元),具体税款明细如下:

 

税种

征收率

应纳税额

城建税

0.00105

10.00

个人所得税

0.02

190.48

增值税

0.015

142.86

房产税

0.04

380.95

合计

7.605%

724.29

 

发票样式(由于小编申请的是开具普通发票,只能从广州地税网上下载专用发票样本给读者参考):


 

这样看来,开专票只能抵扣增值税,不能抵扣城建税,看起来不是很抵哦!看吧,在广州当个包租婆也不容易吧?不过小编倒是希望有朝一日也能成为包租婆~~

参考:营改增后广州市个人出租房屋热点问答广州市个人出租房屋办税指引出租屋税种税率表出租屋增值税发票票面标准内容