注册 登录 2017-11-22 星期三 农历十月初五

当前位置:辅导 >> 税务辅导 >> 房产税 >>  正文

四个关键点助你计算房产原值

发布时间:2017-05-26 20:03:24 消息来源:理道财税咨询网 作者:理道财税咨询网 浏览:8546


作者:梁韵琪   导师:曾建斌

房产税虽是个小税种,但对于自建房屋如何确认房产原值,需要注意哪些方面,如果其中一些小细节处理不好,容易产生较大的税务问题。小编总结了四个需要注意的关键点,助你正确计算房产原值!

?  建筑物——判断关键:是否具有房屋结构

缴纳房产税的建筑物,必须符合房屋的定义:

1.       有屋面和围护结构 ( 有墙或两边有柱 )

2.       能够遮风避雨,可供人们在其中生产,工作,学习,娱乐,居住或储藏物资

不具备以上条件的建筑物则不需计入房产原值缴纳房产税,例如房屋外围建筑,包括围墙、绿化、大门、道路、路灯。

法规:财税地字[1987]3

?  土地——判断关键:土地取得方式

l  在自有土地上建造房屋,房产原值需包含地价。

l  由国家划拨,取得土地时并未支付价款的,不计入房产原值中核算。

l  在租入土地上建造房屋,房产原值的计算则有不同口径:

常州地税:在租入、借入土地上建房,且不作土地使用权核算的,不需要将地价计入房产原值征收房产税。

厦门地税:以租入方式取得国有土地使用权自建房产,支付的租金应并入房产原值,如果租入的是集体土地使用权,支付的租金可暂不并入房产原值。

法规:财税[2010]121号、常地税一便函[2011]10号、厦地税函[2011]8

?  附属设施——判断关键:是否可分割

l  若属于能够随意移动的附属设施和配套设施,不需计入房产原值,如挂式空调、立式空调、电话座机等。

l  若属于与房屋不可分割的附属设施,则需计入房产原值计缴房产税,例如排水、采暖、消防、中央空调、电梯、电气及智能化楼宇设备等。

对于部分需要维修跟换的附属设备,在将其计入房产原值时,可扣减被替换部分的价值。由于很多附属设备与房屋建筑的性质、折旧年限存在差异,若把这些附属设备一并结转至“固定资产-房屋建筑物”,直接按照房屋建筑物标准统一计提折旧,将不利于固定资产的后续管理,而且未来可能难以核算替换部分的账面价值,所以建议对于附属设备进行单独核算。

若附属设备和配套设施易损坏、需要经常更换零配件,更新后可不再计入房产原值。

法规:国税发 [2005]173 号文、会计准则第4号——固定资产

?  装修费——判断关键:是否提升房屋功能

l  新建房屋初次装修费用,属于房屋不可分割的吊顶、高档灯具、墙饰、地砖、门窗等应计入房产原值。

l  对于出租新房屋的装修支出,如由承租人承担有关装修费用,作为承租企业的“长期待摊费用”,不计入出租方的房屋原值。

l  房屋改扩建、更换房屋附属设备和配套设施的大修理支出,应计入房产原值。

l  对厂房投入使用后所发生的不属于提升功能、增加面积的装饰性装修费支出,可计入长期待摊费用,不计入房产原值。

法规:吉地税发[2006]42号文、国税发 [2005]173 号文

计算房产原值的四个关键点你都get到了吗?如何还有疑问,欢迎联系理道!