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以不动产投资入股的涉税事项分析

发布时间:2017-06-15 19:52:12 消息来源:理道财税咨询网 作者:理道财税咨询网 浏览:9700


作者:梁韵琪   导师:廖娟

不动产出资入股涉税情况较为复杂,一直颇受纳税人关注,于是小编就企业以不动产进行投资,投资方与被投资方所涉及的税收情形做了总结,希望帮助大家理清其中的涉税事项。

一.投资方

1.增值税

在营改增前,投资者以不动产入股,对被投资企业享有收益并承担风险的,取得的投资收益不需要交纳营业税,而收取固定利润的,则需按 “租赁业”征收营业税。

全面营改增后,有偿转让不动产均需按规定缴纳增值税,并没有区分是否承担投资风险。若投资人取得的土地在2016430日以前,可采用简易计税办法计缴增值税,征收率为5%;若取得的土地在2016430日以后,则需按一般计税方法缴纳增值税,适用税率为11%

法规:财税[2016]36号、国家税务总局公告2016年第14

2.企业所得税

企业以不动产投资入股,视同销售不动产取得资金和以资金投资入股两项业务同时发生。因此,企业应就不动产的公允价值扣除成本后的余额作为转让所得缴纳企业所得税。

但是,企业以不动产对外投资入股实际上并没有取得现金收入,还要面临一笔巨额的税款,似乎有点不合理。于是,国家就出台了递延纳税政策:企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得,可在不超过5年期限内,分期均匀计入相应年度的应纳税所得额,计算缴纳企业所得税。

但企业在5年内转让股权或收回投资,则不能继续适用递延纳税政策,需就递延期内尚未确认的非货币性资产转让所得,在转让股权或投资收回当年的企业所得税年度汇算清缴时,一次性计算缴纳企业所得税。

法规:财税[2014]116号、国家税务总局公告2015年第33

3.土地增值税

以土地、房屋进行投资,对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税(房地产开发企业除外)。

法规:财税[2015]5

4.印花税

以不动产入股涉及产权转移,在转让时所书立的转让书据应按印花税“产权转移书据”税目纳税,税率为0.5‰。

法规:财税[2006]162

二.被投资方

1.增值税

被投资企业取得不动产(房地产开发企业除外),进项税可自取得之日起分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%

法规:国家税务总局公告2016年第15

2.契税

以土地、房屋权属作价投资入股需视同土地使用权转让、房屋买卖,应征收契税。

法规:财法字[1997]52

3.房产税

对以房产投资联营,投资者参与投资利润分红,共担风险的,被投资方按房产的计税余值作为计税依据计征房产税;

对以房产投资,收取固定收入,不承担联营风险的,实际上是以联营名义取得房产的租金,应由出租方(投资方)按租金收入计算缴纳房产税。

法规:国税函发[1993]368

4.城镇土地使用税

城镇土地使用税以使用土地的单位和个人为纳税人,被投资企业取得不动产,其土地使用权随之转移到被投资企业所有,因此被投资企业应按规定计缴城镇土地使用税。

法规:《城镇土地使用税暂行条例》

5.印花税

被投资方亦应就不动产产权转移书据按0.5‰缴纳印花税。

法规:财税[2006]162

 

原来以不动产投资入股涉及的税真不少,有没有什么办法可以合理降低税负?你懂的,找理道!