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商住一体开发项目如何进行土地增值税清算

发布时间:2010-11-09 8:34:16 消息来源:理道财税咨询网 作者:理道财税咨询网 浏览:56486

    案例:

    某房地产开发公司开发一小区,小区中有临街一、二层为商业用房,二层以上为住宅用房(普通住宅),总有 20 层的商住一体房屋一栋,开发总面积 20000 平方米,其中一、二层商业用房开发面积 5000 平方米 ,二层以上住宅开发面积 15000 平方米。房地产开发公司以整个商住楼结算成本,商住楼的土地购置成本为 3000 万元,房屋开发成本 5000 万元,房地产开发费用为土地成本和开发成本两者之和的 10% 。

    一、二层商业用房平均售价为 10000 元 / 平方米,销售收入 5000 万元。普通住宅部分平均售价 8000 元 / 平方米,实现销售收入 12000 万元。商住楼销售收入合计 17000 万元。营业税金及附加为 935 万元。

    根据财政部 建设部《建设工程价款结算暂行办法》第十三条规定,工程进度款结算与支付应当符合下列规定:(一)工程竣工结算方式,工程竣工结算分为单位工程竣工结算、单项工程竣工结算和建设项目竣工总结算。

    竣工结算只能为整栋房屋,不能将本单位工程中的商业和住宅分开结算工程造价,那么是否可以将该栋房屋作为独立的土地增值税清算对象进行清算?

    分析:

    根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字 [1995]048 号)文件第十三条规定,对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用《土地增值税暂行条例》第八条第(一)项增值率不超过 20% 可以免税的规定。

    因此,尽管立项时是一个项目,但计算土地增值税时需要分为两个项目进行清算,收入及相应税金完全可以分开计算,至于相关成本如何扣除,国税发〔 2006 〕 187 号第四条第(五)项规定,属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。

    按照可售面积占总面积的比例分摊成本,即整个项目的建造成本、开发费用要按照普通住宅部分和商业用房部分所占比例分摊,分摊后可以按照分摊的金额做为加计扣除的依据。

    分摊后可以分别确定各自的扣除项目金额、增值额以及增值率,从而分别计算出应缴纳的土地增值税。

    根据以上分析,下面分别计算商业用房和普通住宅的增值额:

    商业用房部分:

    商业用房的土地成本(按照建筑面积分摊,下同): 3000 × 5000 ÷ 20000=750 (万元);

    住宅分摊的建造成本: 5000 × 5000 ÷ 20000=1250 (万元);

    分摊的开发费用:( 750+1250 )× 10%=200 (万元);

    加计扣除项目:( 750+1250 )× 20%=400 (万元);

    营业税金及附加: 5000 × 5%+ ( 5000 × 5% )×( 7%+3% ) =275 (万元);

    住宅部分扣除项目合计: 2875 万元;

    增值率:( 5000 - 2875 )÷ 2875 × 100%=73.91% 。

    应纳土地增值税:( 5000 - 2875 )× 40% - 2875 × 5%=706.25 (万元)。

    普通住宅部分:

    普通住宅分摊的土地成本(按照建筑面积分摊,下同): 3000 × 15000 ÷ 20000=2250 (万元);

    分摊的建造成本: 5000 × 15000 ÷ 20000=3750 (万元);

    分摊的开发费用( 2250+3750 )× 10%=600 (万元);

    加计扣除项目:( 2250+3750 )× 20%=1200 (万元);

    营业税金及附加: 12000 × 5%+ ( 12000 × 5% )×( 7%+3% ) =660 (万元);

    扣除项目合计: 8460 万元;

    增值率:( 12000 - 8460 )÷ 8460 × 100%=41.84% ;

    应纳土地增值税:( 12000 - 8460 )× 30%=1062 (万元)。