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房地产开发企业注销前受土地增值税影响的企业所得税退税计算举例

发布时间:2011-04-02 13:45:43 消息来源:理道财税咨询网 作者:理道财税咨询网 浏览:56488
2010年12月24日,国家税务总局发布了《关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2010年第29号),明确了房地产开发企业土地增值税清算当年的亏损,到注销当年汇算清缴时按税法规定仍未弥补完毕,由此导致多交的企业所得税,可申请退还。
下面通过举例来分析企业如何计算申请退税:
A房地产开发企业2010年12月项目全部竣工并销售完毕,2011年1月进行土地增值税清算,整个项目合计需要缴纳土地增值税1800万元,A企业2008-2010年共计预缴土地增值税480万元,2011年项目清算需要补缴1320万元土地增值税。由于项目完工,2011年12月A企业准备注销公司,注销时汇算清缴确认损失800多万元。符合国家税务总局公告2010年第29号申请退税的条件,下表是各年度收入及土地增值税预缴等有关数据情况,以下分析计算各年度如何计算退税。
经营指标
2008年
2009年
2010年
合计
项目年度销售收入(非普通住宅)
4,000.00
8,000.00
12,000.00
2,4000.00
土地增值税预征率
2%
2%
2%
-
预缴土地增值税
80.00
160.00
240.00
480.00
项目年度应纳税所得额
150.00
1600.00
1,200.00
-
项目年度缴纳企业所得税
37.50
400.00
300.00
-
 
一、           
 
 
 
              重新计算各年度应当分配的土地增值税
根据国家税务总局公告2010年第29号文的规定,各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×(项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额),计算结果见下表。
 
2008年
2009年
2010年
土地增值税总额
1800.00
1800.00
1800.00
分配率
1/6
1/3
1/2
分配额
300.00
600.00
900.00
 
              重新调整当年度的应纳税所得额
根据国家税务总局公告2010年第29号文的规定,应按照各年度应分摊的土地增值税,重新调整当年度的应纳税所得额,计算当年度应退或应补的企业所得税税款,当年的企业所得税税款不足退税的,作为亏损按规定向以后年度结转弥补。累计的退税额,不能超过项目开发各年度实际缴纳的企业所得税累计额。
2008年预缴土地增值税80万元,实际可税前列支300万元,应调减应纳税所得额220万元(80万元-300万元),应退税55万元(220万元×25%),由于当年累计实际缴纳37.5万元,可申请退税37.5万元,余额17.5万元(55万元-37.5万元)对应的应纳税所得额70万元作为亏损向以后年度结转。
2009年预缴土地增值税160万元,实际可税前列支600万元,应调减应纳税所得额440万元(600万元-160万元),加上2009年结转的70万元,应调减应纳税所得额510万元(440万元+70万元),应退税127.5万元(510万元×25%),由于当年累计实际缴纳400万元,大于应退税额,当年可申请退税127.5万元。
同理可计算得出2010年应调减应纳税所得额660万元,可申请退税165万元。
 
三、             分配完成后当年应纳税所得额为正数,需要补缴企业所得税
根据国家税务总局公告2010年第29号文的规定,第一条第(三)点规定:企业对项目进行土地增值税清算的当年,由于按照上述方法进行土地增值税分摊调整后,导致当年度应纳税所得额出现正数的,应按规定计算缴纳企业所得税。
企业在完成上述调整后,影响当年应纳税所得额的补缴土地增值税已经分配到所属年度,注销当年亏损转为盈利520万元(1320万-800万),这部分需要补缴企业所得税520万*25%=130万元。
 
四、             不符合退税条件的情况
企业未注销:如果A企业未注销,则不符合国家税务总局公告2010年第29号文规定的可以申请退税的条件,相应的也没有办法计算退税。
如果土地增值税清算当年未出现亏损,但公司迟迟不注销,该亏损超过5年还未弥补完的,将不能再结转弥补,可以考虑将部分可以盈利的业务纳入该公司经营,用盈利弥补亏损,降低集团整体应缴纳的企业所得税。
其他情况:如注销当年汇算清缴出现亏损,但土地增值税清算当年未出现亏损;或土地增值税清算当年出现亏损,但在注销之前年度已按税法规定弥补完毕的,均不符合申请退税的条件。