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理道:关于购买不动产涉及税费及相关账务处理的问题

提问者:理道发布时间:2017-03-13 17:40:28浏览:0
A公司购买了B的土地及建筑物,A需要缴纳什么税种,以及纳税时间?A对应的会计处理是什么?
回答:

A公司购买不动产需要缴纳契税及印花税,均在签订不动产转让合同的当天产生纳税义务;另A公司购买不动产应取得转让不动产的增值税专用发票作为抵扣凭证,税率为5%11%;购买不动产的会计处理详见下文分析。

ü  购买不动产涉及契税及印花税

根据《契税暂行条例》第一条规定,在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当按规定缴纳契税;根据《印花税暂行条例》第一、第二条规定,书立、领受产权转移书据的单位和个人为印花税的纳税义务人;因此A公司购买土地及建筑物应涉及缴纳契税及印花税。

税种

纳税时间

计税依据

计算公式

法规依据

契税

签订合同当天

实际成交价格

(合同确定的价格)

应交的契税=合同约定的价格/1+增值税税率)*3%

契税暂行条例》第四条、第八条、《契税暂行条例细则》第九条、财税[2016]43第一条、《广东省契税实施办法》第五条

印花税

签订合同当天

合同所载的金额

应交的印花税=合同所载金额*0.5

印花税暂行条例》第七条、《印花税税目税率表

ü  购买不动产应取得发票入账

A公司是通过其他单位转让的方式取得不动产,根据《发票管理办法》第十九条规定,不动产转让方应向A公司开具发票。全面营改增后,销售不动产纳入增值税的应税范围,根据财税[2016]36附件一第十五条附件二第一条第八款规定,一般纳税人销售其2016430日前取得的不动产,可选择简易计税方法按5%缴纳增值税,销售其201651日后取得的不动产,应适用一般计税方法按11%缴纳增值税。

由于A公司提供的合同中没有列示对方取得土地的时间,因此应区分两种情况:

1)若对方取得土地的时间为2016430日前,可以选择简易计税开具5%的增值税发票;也可以选择一般计税开具11%的增值税发票;

2)若对方取得土地的时间为201651日后,应适用一般计税开具11%的增值税发票。

A公司在201651日后取得该项不动产在建工程,相关的进项税额可以抵扣,A公司应要求对方开具增值税专用发票作为抵扣的凭证;若日后建成且用于财税[2016]36附件一第二十七条第一款规定的不能抵扣进项的项目,A公司应转出其对应的进项税。

ü  取得转让的不动产的账务处理

根据财税[2016]36附件二第一条第四款第1小点规定,适用一般计税方法的试点纳税人,201651日后取得的不动产在建工程,其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%,因此A公司取得该不动产在建工程的进项税额应分2年进行抵扣。

根据财会[2016]22号附件《增值税会计处理规定》第二条第一款第3小点规定,购进不动产在建工程涉及的增值税会计处理如下:

1)在取得在建工程时,当期可抵扣的进项税计入“应交税费-应交增值税-进项税额”科目,尚未抵扣的进项税计入“应交税费-待抵扣进项税额”科目:

借:在建工程

应交税费-应交增值税-进项税额

应交税费-待抵扣进项税额

贷:银行存款

其他应收款

2)自取得在建工程起第13个月时,尚未抵扣的进项税可在当期抵扣,应从“应交税费-待抵扣进项税额”结转到“应交税费-应交增值税-进项税额”科目:

借:应交税费-应交增值税-进项税额

贷:应交税费-待抵扣进项税额

由于合同中约定交易产生的所有手续费均由A公司承担,因此发生的手续费应计入在建工程成本中:

借:在建工程

贷:银行存款

应交税费-应交契税

缴纳的印花税应计入管理费用:

借:管理费用

贷:应交税费-应交印花税