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理道:关于综合管理费是否缴纳房产税的问题

提问者:理道发布时间:2017-03-15 12:13:23浏览:0
租赁合同中同时约定租金及综合管理费,实际开票时,在一张发票中反映租金和综合管理费。请问综合管理费是否需要并入租金缴纳房产税?
回答:

综合管理费不属于房产税从租计征的计税依据,但税局可能怀疑企业利用“降低租金而提高综合管理费”逃避房产税,因此,我们建议A公司采取相应措施,证明实际并不存在逃避房产税的行为。

A公司在合同中已经明确约定租金和综合管理费的计费金额,根据《房产税暂行条例》第四条规定,出租物业的房产税计税依据为租金收入,并不包含综合管理费。

A公司反映,专管员表示租金与综合管理费在同一张发票开具,无法区分两者金额是否混开,需要将综合管理费并入租金计算缴纳房产税。但是,目前国家税务总局仅对个人出租住房按1.5%征收增值税和适用差额征税办法缴纳增值税(不得全额开具增值税发票)的业务规定不应与其他应税行为混同开具发票,其中并未包含不动产租赁和物业管理费。因此,A公司在同一张发票上列示租金与综合管理费,未违反规定。

由于租金涉及缴纳房产税(12%),而综合管理费(6%)不涉及房产税,我们分析,税局质疑A公司房产税计税依据的关键点在于,目前部分企业利用“降低租金而提高综合管理费”进行“税务筹划”导致税源减少。税局为了避免房产税减少,则一刀切地要求A公司将综合管理费并入租金计算缴纳房产税。

为了避免税局质疑A公司存在逃避房产税的行为,我们建议采取以下措施予以应对,以避免多交房产税:

ü  明确A公司不仅向租户提供不动产租赁服务,同时,也提供综合管理服务。

我们分析,税局质疑“综合管理费”最重要的点在于业务的真实性。对于实际并未提供综合管理服务,仅人为将租金拆分出一部分作为综合管理服务费收取,属于虚构服务。此时,税局要求将综合管理服务并入租金缴纳房产税是合理的。因此,A公司首先需要确定实际已经向租户提供的综合管理服务,同时保留相关的服务记录留存备查,以消除税局的疑虑。

ü  与相同地段同类物业的租金价格进行比较,收取的租金处于合理水平

我们分析,税局质疑“综合管理费”的另一个点在于收取的租金偏低。对于收取的租金较于相同地段同类物业的租赁价格明显偏低的,税局可能质疑企业利用“降低租金而提高综合管理费”逃避缴纳房产税。目前,A公司可参考广州市房地产租赁管理所发布的《关于公布2015年广州市房屋租金参考价的通知》,比较所收取的租金是否处于合理水平。若实际收取的租金过低,则存在将综合管理费并入租金缴纳房产税的风险。