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账实对比:小差异牵出大税案

发布时间:2016-04-15 16:01:52


消息来源:中国税务报

近来,某市地税局在税收专项检查时,对当地一家房地产企业从1.6万元的城镇土地使用税差异入手深究细查,成功查处应缴未缴税款3524万元。

露馅:城镇土地使用税比对现疑点

对某房地产企业2012年~2014年的纳税情况进行评估时,该局发现企业缴纳的城镇土地使用税金额不一致,后两年的纳税金额减少了约1.6万元。这点小差异对于房地产企业动辄几千万元的纳税情况来说九牛一毛,很容易被忽视。

正是上述小问题引起了检查人员的注意,在未交房的情况下,土地使用税不应该减少,是不是由于财务人员的计算错误所致呢?检查人员立即联系企业财务人员,通过约谈询问,财务人员解释并不是计算错误,而是由于办证面积比土地出让合同面积小所致。财务人员的解释表面上看似合理,却触碰到了检查人员的敏感神经。通常来说,开发用地一般都是经过“招、拍、挂”程序,土地面积是经过严格测量的,应该不会出现不一致问题。

为了把事情弄得水落石出,对其进行立案检查。在调取该企业的有关资料中,发现土地出让合同与土地使用证的面积并无差异,从而印证了案前税务评估人员的前期预判。检查人员把工作重点放在土地成本科目上,在与土地出让合同金额比对时,惊奇地发现账面上的土地价款比土地出让合同的金额要小得多。通过进一步追查土地的初始入账凭证和查阅企业章程,检查人员查实该企业实收资本构成里面包括的一块土地。随着检查的逐渐深入,迷雾被揭开。原来,该企业成立时,股东以一块土地作价8070万元入股,因为该地块周边配套不完善一直闲置未开发,于201212月与政府进行了土地置换,原有的土地面积为80亩,置换后的土地面积为76亩,两块土地按评估价置换,原土地评估价为1.63亿元,新土地价格为2.22亿元,涉及补缴土地出让金5900万元。通过向国土部门调取该企业土地交易的相关资料核实,证实了土地置换的事实。

博弈:税法理解偏差成焦点

事实查清了,但税企双方就土地增值税、企业所得税、契税的税收法规理解不一成为争论焦点。焦点一:土地增值税。企业方认为,原有土地属于政府收回性质,适用土地增值税暂行条例第八条第二款及土地增值税暂行条例实施细则第十一条的免征规定。

检查人员认为,该企业不能提供原有土地被收回是因城市实施规划、国家建设需要的资料,因而即使是土地被政府收回,也不符合免征条件,应按规定依法征税。该企业原有土地的成本为8070万元,评估价1.63亿元,原有土地未进行开发,应补缴土地增值税2900万元。

焦点二:企业所得税。企业方认为,该土地置换应按《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》(国家税务总局公告2012年第40号)第十三条来处理,不缴纳企业所得税。检查人员认为,根据该公告第三条规定,企业无法提供属于政策性搬迁的证明资料,不符合政策性搬迁的条件,应按规定缴纳企业所得税,补缴企业所得税418万元。

焦点三:契税。企业方认为,该项土地置换业务适用契税暂行条例细则第十条的规定,应按补缴的土地出让金缴纳契税。检查人员认为,根据契税暂行条例细则第六条第四款规定,土地使用权交换,指土地使用者之间相互交换土地使用权的行为,该企业土地置换是土地使用者与土地所有者的交换,不适用契税暂行条例细则第十条规定,应按新土地合同金额来缴纳契税,应补缴契税206万元。

经过税企双方博弈,企业法定代表人对税务稽查结果无异议,按规定补缴相关税款共计3524万元,为该案画上了一个圆满句号,为税务稽查工作从小差异入手查处大案提供了一个成功的范例。

作者单位:成都温江区地税局

推荐理由:

因城市实施规划、国家建设需要而被政府收回的土地使用权免征土地增值税。案例中原有土地不属于政府收回性质,且不能提供相关证明,不能适用免征土地增值税的规定。(《增值税暂行条例实施条例》第十一条)

企业与政府发生土地置换,并不属于政策性搬迁,企业无法提供相关证明资料,因此不能适用政策性搬迁免征企业所得税的规定,应按规定缴纳企业所得税。(国家税务总局公告2012年第40号)

企业换入土地应按新土地合同金额缴纳契税。《契税暂行条例实施细则》规定土地使用者之间交换土地,可以按差价缴纳契税。但案例中属于土地使用者与土地所有者的交换,不能适用规定。