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通过股权转让卖地卖房,真的安全吗?

 案情概况

2014年,江苏某五金制品有限公司2名自然人股东于7月份以500万元价格将全部股权平价转让给2名台湾人士。该企业2010年至2013年4年中有3年处于亏损状态,但是财务报表显示该企业有房屋和土地。企业方认为由于企业常年处于亏损,自己提供的平价转让协议是真实、合理的。

但是,税务人员经过模型运算,测算出企业房产、土地增值额达2500万元,因此判断企业股东存在少缴个人所得税的情况。最后,根据企业的净资产核定股权转让价格计算扣缴个人所得税495.7万元。

 理道提醒

上述案例中,公司的自然人股东以平价转让其股权,但由于股权中含有增值额较大的土地、房地产,平价转让不符合实际,因此被税局认定为少缴个人所得税。

个人股权转让,应以股权转让收入扣减股权原值及合理税费后确认应纳税所得额,依照“财产转让所得”项目计缴20%个人所得税。

但需要注意的是,如果被投资企业的土地使用权、房屋等资产占总资产比例超过20%,需要出具评估报告,主管税务机关可参考评估价格核定股权转让收入。可见即使企业亏损,要是涉及土地房产平价转让也是不可行的。

法规:国家税务总局公告2014年第67号

 其他转让方式

那么,如果企业要卖地卖房还可以采用什么转让方式呢?一些企业可能还会采用先增资再股权转让、股权收购、吸收合并等方式进行税务筹划。

1.“先增资后转让”

实操中存在一些采用“先增资后转让”方式,即指投资方先不对等增资被投资方并取得部分股权,然后被投资方的自然人股东再以转让股权的方式转让房地产给投资方。该方式实际上是以增资方式稀释了股权,使得卖方可按比较低的股权比例计缴个税,相当于减轻了个税税负。

但是,这种“先增资后转让”的方式不是100%安全的,实操中也有企业被税局认定为实质是同一个股权转让的步骤,该种方式核定交税的风险依然存在。

法规:国家税务总局公告2014年第67号,参考税局分析《第三方增资导致股权比例变动应征收个人所得税

2.股权收购

股权收购即购买方以其持有的其他公司的股权换被购买方的股权,此方式下也会涉及个人所得税,但个人以非货币性资产投资,对于一次性缴税有困难的,可在不超过5年内分期缴纳个人所得税,因此可以享受递延纳税的好处,相比直接卖房该种方式不涉及增值税。

法规:国家税务总局公告2015年第20号、财税[2015]41号、国家税务总局公告2011年第13号

3.吸收合并

企业还可按吸收合并承接土地、房地产,可暂免征收企业所得税,不需要缴纳增值税、契税、土地增值税,非常节税的方式,但是如需上市,需考虑重组对于上市申报的影响。

法规:财税[2009]59号国家税务总局公告2011年第13号、财税[2015]5号、财税〔2012〕4号

买卖土地、房地产的税务筹划方式其实也有不少,但关键还是要选择合法、合规、合适的方法。正如天上不可能掉下一个大馅饼,世上也不可能有绝对有利的节税方法。希望大家在选择节税方法的同时也应注意到可能会承担的风险。

如果你在税务筹划这条路上想要走得更安全、更稳固一些,不妨来找理道帮一帮你吧~