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企业承担房东税费,反而被要求补缴税款400多万?

案情概况

在近期的一次税务检查中,国家税务总局大连市税务局某稽查局发现H房屋经纪有限公司各年度在管理费用、销售费用等费用中列支了总计500余万元的房产税,但该公司的固定资产账上并没有应税房屋,引起稽查人员的注意。通过深挖房地产中介行业支付“潜规则”,税务机关依法纠正辖区内H房屋经纪有限公司的财务处理偏差,查补税款400余万元。

稽查过程

 可疑费用牵出行业“潜规则”

在对如此大额房产税的来源进行调查时了解到,H公司在大连市内共设200余个营业网点,其办公场所均从个人处租入,而不是企业自有房屋。根据房产税的相关规定,出租经营性房屋,应由出租方缴纳房产税。随后,稽查人员要求企业提供相关房屋租赁合同,合同中却规定:“与租赁有关的所有费用(包括房产税)由H公司支付”。显然,H公司是代出租方缴纳了房产税。据说这是房地产中介行业的“潜规则”,为了取得税务机关代开的房屋租赁发票,房地产中介企业不得不代替出租方支付房产税。

 发现违规列支费用

为了核清问题,稽查人员对该公司多家营业网点进行实地核查,发现该公司将代付的房产税摊销至管理费用中列支,记账凭证后附的为中华人民共和国税收缴款书,纳税人名称一栏注明为房屋的出租方,而非H公司。根据《中华人民共和国企业所得税法》的规定,企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出,包括成本、费用、税金、损失和其他支出,准予在计算应纳税所得额时扣除。列支的大额房产税并非H公司的经营费用,不符合上述规定,应当作纳税调增,调增总额为1600余万元。

案件结果

经过走访,检查人员了解到,房产中介行业由于都采取租赁房屋方式办公,且需要取得税务机关代开发票列支租赁费用,在不同程度上存在类似问题。但此类行业“潜规则”存在不意味着该行业能违反税法的相关规定。

由于H公司以他人的完税凭证入账为本公司费用,多列支了费用,存在少缴企业所得税问题证据确凿,性质也明确,最终税务机关对其作出税务处理:查补税款400余万元。

 

理道提醒

行业的“潜规则”也许合理但不一定合法,这些行规如果违反税法规定,就应当被依法处理,本案例即是例证。本案中,企业违规列支他人的税费,在企业所得税中作税前扣除,在汇算清缴时未进行纳税调整,少缴企业所得税,最终在税务检查中被“揪”了出来。实际上如果企业将需承担的税费通过换算计入开票金额中,凭代开的租金发票入账列支费用则能合理列支租金支出和额外承担的税费,完全可以避免该损失。至于如何将税费换算计入开票金额中,欢迎咨询理道。