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企业租房收入确认陷阱,你中招了吗?

A公司最近把名下的办公室租给B公司,签了合约,成功当上包租公,以为可以安安乐乐躺着收钱,下面这些租金收入涉税陷阱A公司知不知道呢?

 陷阱一:一次性预收全部租金

假设A、B公司在租赁合同中约定租期2019年5月-2020年4月,租金1万元/月,B需一次性支付所有租金。

A公司处理:

 会计:按月确认收入

 增值税19年5月确认收入12万元

增值税预收租金时一次性全额申报纳税

 所得税:19年确认收入8万元,20年确认收入4万元

所得税上,租赁期跨年且B公司提前一次性支付租金,可根据收入与费用配比原则,在租赁期内按年度分摊确认收入。

 房产税按月租金计算,税率12%

(依据:国税函〔2010〕79号)

 陷阱二:押金

假设A、B公司在租赁合同中约定租期2019年5月-2020年4月,租金1万元/月,押金为2万元,租金按月结算。

A公司处理:

 会计:确认收入1万元,其他应付款2万元

退还押金时,冲减其他应付款科目即可。

 增值税:19年5月确认收入3万元(租金+押金)

押金属于价外费用,需并入租金确认收入并开具发票退还押金时开具红字发票即可。

 所得税:19年确认租金收入8万元,与会计一致,押金2万部分不需要缴纳税款。

 房产税按月租金计算,税率12%,押金2万元不需要缴纳房产税。

(依据:财税〔2016〕36号)

 陷阱三:免租期

假设A、B公司在租赁合同中约定租期2019年5月-2020年4月,租金1万元/月,5月免租金,租金按月支付。

A公司处理:

 计、所得税:总租金12万元,在租赁期13个月内按直线法分摊,每月确认收入0.92万元。

 增值税:5月不确认收入,其他月按月确认收入

注意:免租期,增值税、所得税均不视同销售。

 房产税:5月免租期按房产原值减除10%至30%后的余值计算,税率1.2%;其他月按月租金1万元计算,税率12%。

(依据:国家税务总局公告2016年第86号、财税〔2010〕121号、企业会计准则解释第1号)

 陷阱四:配套租赁

假设A、B公司在租赁合同中约定租期2019年5月-2020年4月,租金1万元/月,租金费用中包括房屋租金8千元,办公家具1千元及露天停车位1个1千元,租金按月支付。

A公司处理:

 会计:按月确认收入

 增值税:不动产(房屋、露天停车位)租赁税率9%或5%(简易)、有形动产(办公家具)租赁税率13%或3%(简易),需按不同项目开票及申报纳税

 所得税:19年确认收入8万元,与会计一致

 房产税:按房屋租金8千元,税率12%计算缴纳

提示,如果合同明确了租金费用明细,增值税需按不同项目确认收入,房产税仅按房屋租金确认;若没有明确,增值税按不动产租赁确认税率,房产税计税依据需按租金全额1万元确认。

(依据:财税〔2016〕36号、国家税务总局公告2016年第86号、房产税暂行条例)

根据上述分析,各位会发现租赁合同约定的条款描述对包租公、包租婆租金收入税务处理起到关键作用,一不小心就会入坑呢!

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